證券代碼：600525 證券簡稱：長園團體 公布編號：2020049

本公司股東會及理想股東保護本公布實質(zhì)不生存任何荒謬記錄、誤導(dǎo)性報告大概宏大脫漏，并對其實質(zhì)的如實性、精確性和完備性接受部分及連帶負擔。

要害實質(zhì)提醒：

買賣實質(zhì)：長園團體股子有限公司（以次簡稱“公司”）占優(yōu)子公司珠海達明高科技有限公司（以次簡稱“珠海達明”）以7,500 萬元采購珠海市宏廣播與電視子有限公司（以次簡稱“宏廣播與電視子”）100%股權(quán)。此次讓渡對價所對應(yīng)的宏廣播與電視子財產(chǎn)欠債及權(quán)力，僅囊括廠房、校舍、地盤等與接受轉(zhuǎn)讓方擬發(fā)展消費籌備的不浮財，除此除外的其他的財產(chǎn)欠債均需剝離出宏廣播與電視子，不在讓渡對價的作價范疇。

各方確認自交割日起，目的股權(quán)對應(yīng)的一切股東權(quán)力負擔自讓渡方移轉(zhuǎn)予接受轉(zhuǎn)讓方。交割的創(chuàng)造前提詳見原公布實質(zhì)“四、和議的重要實質(zhì)（四）交割”。

即使在本和議簽訂后的第一百貨商店八十（180）日內(nèi)此次讓渡買賣的交割前提未能實行，經(jīng)各方書面承諾，可中斷本和議并停止本和議擬議的買賣，詳見原公布實質(zhì)“四、和議的重要實質(zhì)（八）中斷”。

一、基礎(chǔ)情景

按照上海眾華財產(chǎn)評價有限公司出示的《財產(chǎn)評價匯報》，以2019年12月31日為評價基準日，宏廣播與電視子財產(chǎn)和欠債商場價格評價值為8,752.11萬元（個中：在評價基準日時不浮財（含兩部電梯）賬面凈值為12,393,779.87 元，評價值為74,190,610.00元）。讓渡各方承諾，讓渡對價所對應(yīng)的宏廣播與電視子財產(chǎn)欠債及權(quán)力，僅囊括廠房、校舍、地盤等與接受轉(zhuǎn)讓方擬發(fā)展消費籌備的不浮財，除此除外的其他的財產(chǎn)欠債均需剝離出宏廣播與電視子，不在讓渡對價的作價范疇。各方過程屢次計劃，公司占優(yōu)子公司珠海達明以7,500 萬元辨別向香港啟祥生電子高科技有限公司及珠海橫琴啟吳入股有限公司采購宏廣播與電視子61.66%及38.34%的股權(quán)。

至此次關(guān)系買賣為止，往日12個月內(nèi)公司與前述同一關(guān)系人或與各別關(guān)系人之間對于前述買賣類型關(guān)系的關(guān)系買賣（2019年5月于今與同一關(guān)系人買賣金額核計約2,000萬元）并未到達掛牌公司邇來一期經(jīng)審批凈財產(chǎn)一致值5%之上。因公司貫串12個月內(nèi)購置大概出賣財產(chǎn)累計計劃金額仍舊勝過公司經(jīng)審批總財產(chǎn)的30%，按照上海證券交易所股票掛牌準則及公司規(guī)則規(guī)則，本買賣事變須要提交公司股東常會審議。此次關(guān)系買賣不形成《掛牌公司宏大財產(chǎn)重組處置方法》規(guī)則的宏大財產(chǎn)重組。

公司于2020年5月12日表露了《對于占優(yōu)子公司珠海達明高科技有限公司采購珠海市宏廣播與電視子有限公司100%股權(quán)暨關(guān)系買賣的公布》（公布編號：2020043）。

二、買賣作價與估值

（一）衡宇興辦物

衡宇興辦物共5項（包括3項興辦物及兩項地盤運用權(quán)），興辦表面積核計11,413.94 公畝，地盤表面積核計14,814.88公畝，興辦物囊括廠房、校舍及門衛(wèi)房，地盤運用權(quán)均為產(chǎn)業(yè)征地，地盤運用權(quán)中斷日子為2053年9月1日，歸入評價范疇的房土地資產(chǎn)于評價基準日可平常運用 。簡直明細如次表所示:

暫時宏廣播與電視子名下具有兩宗地盤運用權(quán)：

1、編號為粵房地證字第C4718688號宗地，坐落高科技革新海岸三期征地，用處為消費、辦公室、研制。暫時已建交1#廠房8098.56㎡，尚有籌備中的2#廠房尚未樹立。

2、編號為粵房地證字第C6563538號宗地，坐落高科技革新海岸三期征地，用處為宏廣播與電視子消費用和樹立項手段配系職工普遍校舍征地。暫時已建交配系校舍樹立校舍3261.37㎡。

3、前述地盤運用權(quán)及房產(chǎn)均備案在宏廣播與電視子名下，為宏廣播與電視子獨立一切，不生存被封閉的情景，亦不生存對房土地資產(chǎn)備案有疑義的情景，但生存典質(zhì)的景象。典質(zhì)權(quán)報酬珠海鄉(xiāng)村貿(mào)易錢莊股子有限公司井岸支行，最高保證債權(quán)數(shù)額為38,215,129元，債務(wù)決定功夫為2019年11月25日至2029年11月25日。

4、珠海達明征地與宏廣播與電視子廠房征地相鄰，地盤情景如次：

評價東西坐落珠海市香洲區(qū)金鼎高科技八路9、10號。廣珠城際——珠海北站距評價東西約為1.5公里，唐家灣站距評價東西約為5公里，港珠澳門大學(xué)橋2號船埠距評價東西約為10公里；鐵路上連接廣澳高速珠海支線、港灣大路，金峰路等，交通前提格外便利。其余，珠海市群眾當局2018年10月24日公布的珠府[2018]86號《珠海市群眾當局對于照發(fā)珠海市貶低創(chuàng)造業(yè)企業(yè)本錢扶助實業(yè)財經(jīng)興盛幾何策略辦法(訂正版)的報告》第八條文定“八、扶助產(chǎn)業(yè)企業(yè)盤活地盤資源普及運用率 (四十一)普及征地面積率下限。2017年7月24日起,符合減少拆建類工資制度改革工、工資制度改革產(chǎn)名目面積率,安排新式財產(chǎn)(含新穎財產(chǎn)物流)征地地塊面積率下限為4.0、普遍產(chǎn)業(yè)和新穎倉庫儲存物流征地地塊面積率下限為3.0(市住規(guī)建局控制)”。

（二）衡宇興辦物的評價本領(lǐng)引見

按照《財產(chǎn)評價執(zhí)業(yè)規(guī)則——不浮財》，財產(chǎn)評價師實行評價交易，該當按照評價東西、價格典型、材料搜集情景等關(guān)系前提，領(lǐng)會商場法、收益法和本錢法三種財產(chǎn)評價基礎(chǔ)本領(lǐng)的實用性，適合采用一種或多種財產(chǎn)評價基礎(chǔ)本領(lǐng)。

1、評價本領(lǐng)引見

（1）收益法

財產(chǎn)評價中的收益法，是指經(jīng)過將被評價東西預(yù)期收益本錢化或折現(xiàn)以決定評價東西價格的評價思緒。

運用收益法評價的財產(chǎn)是經(jīng)過猜測被評價財產(chǎn)的收獲本領(lǐng)，對將來財產(chǎn)帶來的凈成本或凈現(xiàn)款流按確定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)實價值，動作被評價財產(chǎn)的價格。運用這種本領(lǐng)的基礎(chǔ)前提是要不妨決定被評價財產(chǎn)的收獲本領(lǐng)、凈成本或凈現(xiàn)款流量以及決定有理的折現(xiàn)率。

（2）本錢法

財產(chǎn)評價中的本錢法，是用當前前提下從新購買或創(chuàng)造一個嶄新狀況的評價東西所需的十足本錢，減去評價東西仍舊爆發(fā)的實業(yè)性貶值、功效性貶值和財經(jīng)性貶值，獲得的差額動作評價東西的評價值，也可預(yù)算評價東西與其嶄新狀況比擬有幾成新，即求出成新率，而后用商場價格與成新率相加，獲得的乘積動作評價值。

（3）商場法

財產(chǎn)評價中的商場法，是指將評價東西與在商場上已有買賣案例的財產(chǎn)舉行比擬以決定評價東西價格的評價思緒。

2.評價本領(lǐng)的采用

（1）對于商場法的運用領(lǐng)會

商場法是以實際商場上的參照物來評介評價東西的現(xiàn)行反革命商場價格，它具備領(lǐng)會觀點和領(lǐng)會途徑自接、領(lǐng)會進程直覺、領(lǐng)會數(shù)據(jù)徑直取材于商場、評價截止壓服力強的特性。因為珠海市辦公室財產(chǎn)商場公然通明、買賣商場活潑，同典型房土地資產(chǎn)拍板案例較多，完備沿用商場法的前提，故此次評價沿用商場法。

（2）對于收益法的運用領(lǐng)會

歸入此次評價范疇的擬讓渡房土地資產(chǎn)雖已出租汽車，但其房錢程度較低，周邊廠房多為私用，客觀房錢難以博得，且珠海市財經(jīng)興盛較快，房價一致較高，房錢收益沒轍反饋其如實商場價格，故此次評價不沿用收益法。

（3）對于本錢法的運用領(lǐng)會

本錢法為消費用度價格論、從新開拓興辦本錢為導(dǎo)向，實用東西為：獨力開拓樹立名目舉行從新開拓樹立的、很少爆發(fā)買賣的房土地資產(chǎn)、沒有收益或沒有潛伏收益的房土地資產(chǎn)。從本錢的觀點預(yù)算財產(chǎn)的價格，與區(qū)位、權(quán)力感化不大。而待估房土地資產(chǎn)為入股性財產(chǎn)，地輿場所較好，商場價格遠遠高于其重置本錢，所以不符合沿用本錢法估價；

歸納所述，此次評價采用商場法舉行評價。

商場法評價基礎(chǔ)公式：比擬價錢=可比案例價錢×買賣情景矯正系數(shù)×商場情景安排系數(shù)×買賣辦法矯正系數(shù)×區(qū)位情景矯正系數(shù)×什物情景矯正系數(shù)×權(quán)力情景矯正系數(shù)。

（三）估測計算進程

商場法是指將評價東西與在評價時點近期爆發(fā)過買賣的一致房土地資產(chǎn)舉行比擬，對那些一致房土地資產(chǎn)的已知價錢作符合矯正，以此預(yù)算評價東西的客觀有理價錢或價格的本領(lǐng)。

商場法評價基礎(chǔ)公式：比擬價錢=可比案例價錢×買賣情景矯正系數(shù)×商場情景安排系數(shù)×買賣辦法矯正系數(shù)×區(qū)位情景矯正系數(shù)×什物情景矯正系數(shù)×權(quán)力情景矯正系數(shù)

按照代替規(guī)則，評價職員觀察了與評價東西在地輿場所、構(gòu)造典型、運用功效、買賣日子等成分溝通或具備較強關(guān)系性的買賣案例，決定采用評價東西周邊小區(qū)最新功夫拍板衡宇動作比擬案例。

1、采用可比案例情景表如次：

案例A：珠海市香洲區(qū)前山廠房，坐落珠海市翠微西路，案例根源為房土地資產(chǎn)三級商場平常拍板范例，掛牌日子為2019年12月，興辦表面積為4900公畝，掛牌價為6,735元/㎡，據(jù)領(lǐng)會議價空間較小，且本質(zhì)拍板價普遍比掛牌價低，評價職員觀察本地財產(chǎn)拍板情景及貫串評價師體味，此次評價以掛牌價向下矯正5%動作拍板價，即6,398元/㎡。案例的興辦構(gòu)造為鋼骨混凝土構(gòu)造，衡宇為產(chǎn)業(yè)征地上的廠房，大略裝修。

范例B：珠海市香洲區(qū)老香洲廠房，坐落珠海市群眾西路，案例根源為房土地資產(chǎn)三級商場平常拍板范例，掛牌日子為2019年12月，興辦表面積為2000公畝，掛牌價為7,200元/㎡，據(jù)領(lǐng)會議價空間較小，且本質(zhì)拍板價普遍比掛牌價低，評價職員觀察本地財產(chǎn)拍板情景及貫串評價師體味，此次評價以掛牌價向下矯正5%動作拍板價，即6,840元/㎡。案例的興辦構(gòu)造為鋼骨混凝土構(gòu)造，衡宇為產(chǎn)業(yè)征地上的廠房，大略裝修。

范例C：珠海市香洲區(qū)老香洲廠房，坐落珠海市群眾西路，案例根源為房土地資產(chǎn)三級商場平常拍板范例，掛牌日子為2019年12月，興辦表面積為1500公畝，掛牌價為7,200元/㎡，據(jù)領(lǐng)會議價空間較小，且本質(zhì)拍板價普遍比掛牌價低，評價職員觀察本地財產(chǎn)拍板情景及貫串評價師體味，此次評價以掛牌價向下矯正5%動作拍板價，即6,840元/㎡。案例的興辦構(gòu)造為鋼骨混凝土構(gòu)造，衡宇為產(chǎn)業(yè)征地上的廠房，大略裝修。

評價東西坐落珠海市香洲區(qū)金鼎高科技八路9、10號，采用的可比案例辨別坐落珠海市香洲區(qū)翠微西路、珠海市香洲區(qū)群眾西路，屬于同已經(jīng)濟圈，財經(jīng)興盛、大眾配系辦法等前提分別并不大。在交通前提上，廣珠城際——珠海北站距評價東西約為1.5公里，唐家灣站距評價東西約為5公里，港珠澳門大學(xué)橋2號船埠距評價東西約為10公里；鐵路上連接廣澳高速珠海支線、港灣大路，金峰路等，交通前提格外便利；可比案例重要連接明珠北路、梅華西路及廣珠城際——明珠站，交通前提基礎(chǔ)不生存分別；在財產(chǎn)會合度前提上，評價東西緊鄰中央電影企業(yè)股份有限公司高高科技財產(chǎn)園、黑馬高科技園、華冠高科技產(chǎn)業(yè)園等，產(chǎn)業(yè)興盛較為會合；經(jīng)評價職員勘查領(lǐng)會，采用的案例周邊產(chǎn)業(yè)會合水平普遍，比較評價東西生存確定水平上的劣勢。

評價組織就評價證明彌補證明如次：“評價東西地處珠海高新技術(shù)園區(qū)，園區(qū)內(nèi)有健帆底棲生物（sz.300529）、歐比特（sz.300053）、遠光軟硬件（sz.002063）、世紀鼎利（sz.300050）、寶萊特（sz. 300246）等多家掛牌公司。中山大學(xué)珠海軍學(xué)校區(qū)、北都城范大學(xué)珠海軍學(xué)校區(qū)、北京理工科大學(xué)珠海學(xué)院等高等院校在園區(qū)周邊，為園區(qū)供給了充分的人才貯存，有確定的區(qū)位上風。

可比案例的采用適合《財產(chǎn)評價基礎(chǔ)規(guī)則》（財資〔2017〕43號）、《財產(chǎn)評價執(zhí)業(yè)規(guī)則——不浮財》及其關(guān)系房土地資產(chǎn)估價規(guī)則：1、可比擬案例不少于三個；2、可比擬案例符合估價手段；3、可比擬案例于估價東西房土地資產(chǎn)一致；4、可比擬案例拍板日子和估價時點逼近。我司覺得采用的估測計算案例是可比且有理的。

評價東西的評價單價，是在所采用的比擬案例的單價普通上，按照《財產(chǎn)評價基礎(chǔ)規(guī)則》（財資〔2017〕43號）、《財產(chǎn)評價執(zhí)業(yè)規(guī)則——不浮財》及其關(guān)系房土地資產(chǎn)估價規(guī)則、對關(guān)系成分舉行矯正后的平衡單價，評價單價的獲得步調(diào)適合關(guān)系規(guī)則且是有理的。”

2、感化成分前提證明：經(jīng)過對房土地資產(chǎn)商場的領(lǐng)會，按照感化廠房房土地資產(chǎn)價錢的重要成分決定比擬成分。貫串評價師搜集的材料，參照買賣案例的衡宇用處、買賣情景、買賣功夫、區(qū)位情景、什物情景和權(quán)力情景等分辨，此次評價采用以次成分動作比擬成分：

（1）衡宇用處：商量用處能否溝通對房價的感化。

（2）買賣功夫：商量買賣日子的各別房價生存分別而舉行買賣日子矯正。

（3）買賣情景：商量買賣情景能否平常對房價的感化。

（4）區(qū)位情景：重要有商業(yè)服務(wù)業(yè)喧鬧度、交通便利度、對外接洽簡單度、大眾辦法完備度、都會籌備、情況盛景、綠地掩蓋率等。

（5）什物情景：重要有臨路情景、興辦構(gòu)造、表面積、擺設(shè)辦法情景、層高、樓層、裝修情景、朝向、新舊水平、盛景、財產(chǎn)處置等。

（6）權(quán)力情景：地盤博得辦法、結(jié)余年期等。

3、房土地資產(chǎn)情景證明

按照評價師搜集的相關(guān)材料，將評價東西與可比范例的情景列表表白，見下表。

比擬成分情景表

4、權(quán)力情景：

（1）地盤博得辦法：商量地盤博得辦法對房價的感化。依照地盤的博得辦法有和議、轉(zhuǎn)讓、甩賣等三種各別的辦法。評價東西與案例地盤博得辦法溝通，故不做矯正。

（2）結(jié)余運用年期：評價東西與案例結(jié)余運用年期均為較長，故不做矯正。

按照房土地資產(chǎn)情景證明表中的評價東西與可比范例的成分情景，體例比擬成分指數(shù)表：

比擬成分指數(shù)表

在比擬成分指數(shù)表的普通上，將評價東西的成分前提指數(shù)與可比范例的成分前提指數(shù)舉行比擬，獲得各比擬成分矯正系數(shù)，見下表：

比擬成分矯正表

5、比準評價價錢的決定

過程比擬領(lǐng)會，覺得三個比準價錢矯正后的截止較適合客觀情景，比擬逼近，故取三個比準價錢的大略算術(shù)平衡值動作商場法評價待估財產(chǎn)的最后評價價錢。即：

比準價錢=（6151+6643+6643）÷3

=6500元/㎡（取整到百位）

評價基準日總評價值=6500×11413.94=74,190,610.00（元）

在評價基準日時不浮財（含兩部電梯）賬面凈值為12,393,779.87 元，評價值為74,190,610.00元。評價升值率498.61%。

三、獨力股東看法證明

此次關(guān)系買賣事變經(jīng)兩邊計劃，邀請了獨力第三方組織上海眾華財產(chǎn)評價有限公司對目標公司財產(chǎn)和欠債商場價格舉行評價。上海眾華財產(chǎn)評價有限公司具備證券期貨關(guān)系交易評價資歷，完備所需的專科本領(lǐng)，評價組織沿用的評價本領(lǐng)適合國度關(guān)系規(guī)則、規(guī)則及行業(yè)典型的訴求。此次關(guān)系買賣按照同等互利、計劃普遍的規(guī)則，買賣價錢參考了上海眾華財產(chǎn)評價有限公司的評價論斷，貫串公司財產(chǎn)構(gòu)造、現(xiàn)行反革命珠海市關(guān)系策略等決定，具備有理性。此次關(guān)系買賣事變莊重按照上海證券買賣所掛牌準則及公司規(guī)則等規(guī)則實行了需要的審議步調(diào)，表決進程中關(guān)系股東側(cè)目表決，并提交股東常會審議。此次關(guān)系買賣計劃步調(diào)正當、合規(guī)，不生存妨礙公司和中型小型股東便宜的景象。

四、買賣的手段以及對掛牌公司的感化

跟著商場比賽的日趨劇烈，財產(chǎn)左右游關(guān)系過活益普及，機動化擺設(shè)創(chuàng)造商的散布表露集群化趨向，暫時重要會合散布在財經(jīng)較昌盛的長征三號角地域和珠三角地域。珠三角動作機動化擺設(shè)創(chuàng)造商的集群地，珠海市機動化擺設(shè)創(chuàng)造業(yè)的籌備與構(gòu)造及珠海市消息化財產(chǎn)興盛籌備，將為公司產(chǎn)業(yè)與風力體例機動化智能化趕快興盛供給了特殊好的時機。

宏廣播與電視子坐落珠海市唐家灣鎮(zhèn)軟硬件園內(nèi)，簡直場所為珠海市唐家灣高科技8路9號，與珠海達明相鄰。珠海達明采購宏廣播與電視子100%股權(quán)后，安置將宏廣播與電視子持有的用處為消費、辦公室、研制的地盤運用權(quán)與珠海達明持有的地盤運用權(quán)舉行一致籌備，為公司財產(chǎn)構(gòu)造奠定場合普通。

宏廣播與電視子的交易大略、財產(chǎn)權(quán)屬明顯，公司并購買賣中斷后，簡單舉行靈驗的調(diào)整，該次并購不生存調(diào)整危害，不會因籌備調(diào)整產(chǎn)新人力資源流逝、處置調(diào)整危害和文明調(diào)整等危害。

綜上所述，此次股權(quán)采購是鑒于珠海市機動化擺設(shè)財產(chǎn)策略與構(gòu)造上風及公司產(chǎn)業(yè)與風力體例機動化智能化興盛構(gòu)造須要，旨在運用宏廣播與電視子與珠海達明連接的上風地輿場所，符合公司財產(chǎn)興盛需要。宏廣播與電視子所持有的配系職工校舍也給公司人才引進帶來確定的上風。采購宏廣播與電視子股權(quán)將來對公司財產(chǎn)興盛大概會有較為深刻的感化。

公司指定表露網(wǎng)站和媒介為上海證券交易所網(wǎng)站（www.sse.com.cn）和《華夏證券報》、《上海證券報》以及《證券時報》，公司頒布的消息均之上述網(wǎng)站及媒介頒布或登載的公布為準。敬請入股者理性入股，提防入股危害。

特此公布。

長園團體股子有限公司股東會

二二年仲夏二十三日

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